Las noticias sobre los precios de la vivienda tienden a poner el acento en su carestÃa, pero no en la consolidación del mercado de la vivienda como mercado financiero.
Un solo botón de muestra: entre 1999 y 2004 el patrimonio inmobiliario creció 2,2 veces su valor, convirtiéndose en la principal partida del patrimonio nacional de la economÃa española, con un valor absoluto en 2004 de 6,25 billones de euros (ocho veces el PIB).
La ‘singularidad’ de este emergente mercado financiero es que opera sobre un bien que es también objeto primario de necesidad para una gran mayorÃa de la población. Y es aquà donde deberÃamos poner todo el acento. En la espiral al alza del mercado inmobiliario y en sus altas tasas de rentabilidad, buena parte de las familias del paÃs se han visto sumergidas en un proceso que podrÃamos llamar de ‘financiarización’ de sus economÃas.
Esto significa que las rentas de estas familias están pasando a depender cada vez menos de las rentas de su trabajo, y cada vez más del valor de sus activos financieros acciones o fondos de pensiones), incluida la vivienda.
Mayor desigualdad social
Sin embargo, esta ‘financiarización’ de las economÃas domésticas ha sido completamente asimétrica, generando nuevos efectos de desigualdad social, quizás más agudos y perversos que los que se derivaban de las diferencias salariales. Por un lado, se ha producido un aprovechamiento profundamente desigual del crecimiento del precio de la vivienda. Aquellos hogares con capital inicial o de renta elevada han podido asumir la compra no sólo de su propia vivienda, sino en muchos casos de dos, tres, cuatro o más (el parque de viviendas vacÃas y secundarias superó en 2001 la cifra de 6.400.000, el 37% del total, siendo el más grande de toda Europa).
Pero para gran parte de las familias que han comprado su vivienda en este periodo, aunque hayan visto cómo aumentaba el valor nominal de su vivienda, el resultado será completamente inverso al de las primeras. Su patrimonio quedará reducido a una vivienda principal, y todavÃa sin pagar, que sólo se podrá permutar por otra vivienda, quizás peor. Si la hipoteca sigue pendiente, la elevación de los tipos de interés y la bajada relativa del precio de la vivienda pueden llegar a significar que tendrán que pagar más (aumento de las hipotecas) por menos (descenso del valor de la vivienda).
Un solo dato revela la importancia mucho mayor de la acumulación patrimonial como efecto de desequilibrio social. Según la Encuesta Financiera a las Familias de 2002 del Banco de España, si la renta de las familias con mayor renta (derivada sobre todo del trabajo) era 11 veces mayor que la de las familias de menor renta (el 10% de mayor renta frente al 20% de menor renta), el patrimonio del 10% de las familias más ricas era de media más de 50 veces superior al del 25% de las más pobres. Esta distancia no ha dejado de aumentar desde esa fecha.
Por otra parte, la elevación de los precios de la vivienda ha resituado completamente los mapas de clase de las grandes ciudades, estimulando un nuevo proceso de segregación por medio del abandono de las rentas medias y altas de los espacios socialmente ‘sensibles’. La capitalización de sus antiguos patrimonios inmobiliarios por la entrada de nueva población (fundamentalmente inmigrantes), les ha permitido comprar una nueva residencia en los espacios socialmente homogéneos de los suburbios al uso. El ciclo inmobiliario es asà responsable de una mayor segregación social.
Por último, el ciclo financiero-inmobiliario ha sido un ejemplo más de que las formas de explotación no concluyen en el trabajo. El esfuerzo Ãmprobo de las familias (que destinan cerca más del 60% de su renta a la compra de vivienda) ha sido también necesario para inyectar liquidez al mercado, subordinando la necesidad de alojamiento al crecimiento del sector. Este dinero ha servido para alimentar todas las plusvalÃas derivadas tanto de la compra-venta de vivienda como de su construcción y su urbanización. Beneficios acumulados por entidades financieras, ayuntamientos, propietarios de suelo, inmobiliarias…
El proceso de ‘financiarización’ de las economÃas domésticas se ha visto asà agravado por el reciente ciclo inmobiliario. El cierre del mismo sólo significará recogida de beneficios para algunos y un aterrizaje brutal para la gran mayorÃa que verán cómo su patrimonio pierde el valor acumulado en largos años de esfuerzo y ahorro.
«En Europa ya lo sabÃan»
Como ha sucedido en otras ocasiones, la mejor forma de tomar el pulso de la situación española pasa por leer la prensa extranjera. Actualmente, los informes del sector pronostican caÃdas en los precios de la vivienda de entre un 4% y un 8% para el año que viene, lejos de las aspiraciones oficiales a un aterrizaje suave en lÃnea con inflación. El Financial Times habla abiertamente de recesión de una posible salida del euro forzada por la crisis financiera. Aunque el asombro de los corresponsales extranjeros no es nuevo. El 16 de junio de 2005, la revista The Economist cifraba la sobrevaloración de la vivienda en el mercado español en un 50% de su valor. Quizás alertados por ello, entre 2005 y 2006 la inversión extranjera en vivienda cayó un 11%. Y actualmente también la ONU ha llamado la atención sobre la burbuja, al solicitar el 26 de junio al Gobierno español que alerte a los ciudadanos de la incipiente crisis inmobiliaria. El fin del ciclo económico en torno a activos inmobiliarios también se ha producido en Estados Unidos, Inglaterra o Japón, sin embargo, el caso español presenta algunas diferencias, al producirse un crecimiento más acelerado y acusado de la burbuja, lo que hace pensar en mayor impacto social si se produce un fuerte estallido.
Emmanuel Rodriguez
ArtÃculo publicado en Diagonal en el Nº 59.