IV. Territorio metropolitano. Auge y caída del ciclo inmobiliario

I. Madrid, ciudad global II. La nueva intelligentsia política III. Servicios ¿públicos?, más bien nichos de mercado IV. El territorio metropolitano: auge y caída del ciclo inmobiliario V. La crisis que viene

Diez años de business inmobiliario

De cómo el sector de la construcción ha sido, por decreto legal, dueño y señor del territorio de la Comunidad de Madrid, contando para ello con todo el dinero público y las infraestructuras de que ha requerido.

Durante toda una década el uso intensivo del territorio ha sido el factor clave del crecimiento económico madrileño. En el periodo 1993-2003 el suelo comprometido para su desarrollo urbanístico aumentó un 49 %, una cantidad equivalente, nada más y nada menos, que a la mitad de lo que ha crecido Madrid en toda su historia. Un gran número de municipios de la Comunidad ha duplicado sus dimensiones y algunos han multiplicado su tamaño cuatro, seis e incluso diez veces. La fiesta del desarrollo urbano ha llevado las expectativas de crecimiento a amplios espacios de la región antes considerados periféricos o que habían permanecido completamente al margen de las dinámicas metropolitanas como las Sierras Norte y Oeste, las Vegas del Sureste y el límite sur de la región. La explosión urbana de Madrid se ha trasladado incluso a las provincias vecinas (Segovia, Ávila, Guadalajara y Toledo) todas ellas ahora a tiro de AVE. Todavía en 2008, y ya al borde de la crisis inmobiliaria, el número de viviendas previstas (¡un millón en España!) mostraba una inamovible confianza en la capacidad de generar plusvalías a través del simple mecanismo de construir más casas y estimular el endeudamiento de la población.

Como era de prever esta explosión urbana ha sido directamente fomentada mediante políticas basadas en el incremento de la oferta de suelo. Políticas amparadas invariablemente en el argumento de que la causa del encarecimiento del suelo era su escasez y que la solución a tal problema se encontraba en la liberalización del mercado. Y efectivamente, la Ley del Suelo autonómica aprobada en 2001, heredera de la ley estatal de 1998, y conocida como la «ley del todo urbanizable», establecía la clasificación de todo el suelo de la Comunidad como urbanizable a menos que hubiera una ley sectorial (de Aguas, de Montes, etc.) que determinara la necesidad de protegerlo. Sobra decir que esta política de liberalización como supuesto remedio a la carestía de la vivienda ha sido pura ilusión. De hecho su resultado ha sido precisamente el contrario. Mientras duró la bonanza, a más suelo y más viviendas mayor precio.

Pero la colonización del territorio madrileño no sólo se ha apoyado en una «legislación liberal», también ha tenido que recurrir –paradojas del (neo)liberalismo– al desarrollo de grandes infraestructuras de comunicación. Todas ellas sufragadas con dinero público y todas ellas realizadas por las grandes constructoras, al tiempo que sobre préstamos a las principales entidades financieras. Sin duda todo un «progreso», que ha convertido a Madrid en la ciudad europea con mayor número de kilómetros de autovía por millón de habitantes (un total de 1.000 además de otros 200 más previstos). De este modo, se ha podido incrementar la velocidad motorizada, aun a costa de irse a vivir más lejos debido a que los espacios centrales resultan cada vez más caros.

Algunas de estas operaciones (curiosamente las más ambiciosas) han sido aprovechadas por los principales agentes empresariales de la ciudad: ¿cómo renunciar a qué la ciudad a la que tanto benefician estos «campeones globales» no les proporcione también algún aliciente, algún regalo? Nos referimos, obviamente, al llamado «Centro dotacional Cuatro Torres» (convertido posteriormente en CTBA: «Cuatro Torres Business Area» según su propia página web). Una feliz ampliación del skyline de Madrid con cuatro grandes rascacielos, a su vez sedes sociales de grandes entidades corporativas, y orgullo de la nueva condición global de la ciudad. Ante esta nueva imagen de postal para Madrid (que ya no necesitará de los «toros y flamencas de las Ventas»), pocos deberíamos recordar que este complejo se levantó, mediante una extraña recalificación, sobre al antiguo suelo deportivo que albergaba las instalaciones del Real Madrid. Una modificación nimia (de uso de dotacional a terciario lucrativo), que sin embargo llevó aparejada la consiguiente revalorización de los terrenos, así como sustanciosas plusvalías que permitirían saldar la deuda histórica del club de fútbol. Pero esto dista de acabar aquí, simultáneamente, dichas instalaciones se trasladaron a unos terrenos cercanos al aeropuerto, a su vez comprados a precio rústico, que comprendían lo que en un futuro casi inmediato se iba a convertir en un desarrollo residencial de lujo (Valdebebas). El beneficiario, como no podía ser de otra manera, no ha sido sólo el Real Madrid, sino especialmente la empresa de su antiguo presidente, ACS, que además de construir algunas de las nuevas torres, también construirá el nuevo barrio de Valdebebas, colindante con la nueva ciudad deportiva.

En este mismo capítulo se deberían también mencionar la construcción de los túneles de la M-30 (realizada por cuatro grandes constructoras, endeudando al municipio para los próximos 30 años), la M-45 (por la que todos los días la Comunidad paga un «peaje en la sombra» a bancos y constructoras), los próximos desarrollos en el solar del Estadio del Calderón (de orden similar a los del Real Madrid) o la ambiciosa Operación Chamartín. Esta última tan espectacular que merece un breve comentario. Pensado sobre suelo mayoritariamente público, este proyecto pretende la construcción de al menos 16.000 viviendas, 10 ó 12 grandes rascacielos y la prolongación en 2,8 kilómetros del principal eje de la ciudad: el Paseo de la Castellana. Las plusvalías generadas (y previstas en 8000 millones de euros) por una operación realizada masivamente sobre suelo público, serán por descontado revertidas al sector privado.

No pensemos, de todos modos, que se ha tratado sólo de promover ambiciosas obras de infraestructuras y grandes polígonos de vivienda. También se han emprendido numerosas operaciones de reforma y embellecimiento de la ciudad, se han construido edificios emblemáticos y se ha fomentado las artes, la cultura y el deporte. Así, por ejemplo, la candidatura olímpica de Madrid, o los distintos planes de «revitalización del centro», o la conversión de la Gran Vía en el nuevo «Broadway madrileño» (gracias a los nuevos Music Halls), o las licencias de apertura de 24 horas para algunos grandes centros comerciales del centro.

De hecho, parece que la inversión pública y privada volverá con ímpetu renovado al centro de Madrid. Efectivamente, en el actual contexto de crisis y a causa de las restricciones del crédito necesario para acometer grandes operaciones urbanísticas (que siempre precisan de un fuerte desembolso previo en obras de infraestructura y largos plazos de amortización) probablemente vamos a asistir a un renovado interés por los centros urbanos y sus planes de regeneración. Planes que en el caso de Madrid recogen tanto iniciativas paralizadas durante años (como la remodelación del Paseo del Prado, las construcciones eclesiásticas en el muy disputado Parque de la Cornisa de Las Vistillas, la reforma del mercado de La Cebada, etc), como futuras «revitalizaciones» (plan de reforma de la Gran Vía, área Pez-Luna o calle Hortaleza) o incluso operaciones de «limpieza de agujeros negros» promovidas por empresas privadas.

Se trata del sonado caso «triBall», promovido por una empresa que recientemente adquirió gran número de propiedades en una de las zonas de peor fama de Madrid (Ballesta-Luna-Desengaño) con el propósito de atraer población de mayores recursos y un comercio «chic». Obviamente esta operación «gentrificadora» se ha ejecutado en plena connivencia con el mismo Ayuntamiento.

De hecho, en esta zona se ha realizado la primera implementación extensiva de cámaras de CCTV en las calles de Madrid (antes recluídas exclusivamente a la la Plaza Mayor). De esta forma, lo que objetivamente es un urbanismo securitario y excluyente, que más recuerda a una maniobra militar que a una práctica de regeneración urbana, ha quedado recubierto por una sofisticada campaña de «marketing», que ha convertido una de las zonas más lumpen de la ciudad, el Triángulo de Ballesta, en triBall: un barrio de compras y moda para pijos y pseudoalternativos aburridos.

Se podría seguir desgranando ad nauseam el rosario de actuaciones que muestra la «inteligencia» urbanística de nuestras administraciones. Pero a fin de no recargar más esta exposición, mencionemos aquí sólo algunos ejemplos del nuevo deporte de la Comunidad: la construcción de un mini-campo de golf en uno de los pocos espacios libres en el centro de la ciudad (el parque del Canal), el destino de tierras dedicadas a la investigación agrícola a la construcción de otro campo en Alcalá de Henares o la extensión de la fiebre del green a distintos espacios protegidos de la región: ¿o es que los campos de golf no son, al fin y al cabo, espacios verdes?

En muchos casos, estas actuaciones, que difícilmente se podrían acoger a un planeamiento serio, se han realizado de forma improvisada y a golpe de silbato. De hecho, el «normal hartazgo» de la presidenta por los «pequeños» escándalos de corrupción que han salpicado la región (y que llevaron a la dimisión del Director General de Urbanismo en 2006) y el anuncio de la molesta crisis, que seguramente detendría la buena marcha del negocio inmobiliario le ha llevado a promulgar la Ley 3/2007, de 26 de julio, de Medidas Urgentes de Modernización del Gobierno y la Administración de la Comunidad de Madrid. Una ley extraña, que además de no permitir a los forestales madrileños «espiar» en las fincas de la familia Aguirre (es obvio que los grandes propietarios no son propensos a los delitos ecológicos), impuso una limitación de cuatro alturas para la nueva edificación en toda la Comunidad. El propósito declarado de no afear el entorno con altos edificios (ya se sabe que sólo son chulos cuando superan las 30 alturas) coincide, sorprendentemente, con una fuerte intervención a favor de los intereses de los propietarios de suelo, que aseguran un nada desdeñable aprovechamiento a costa de un urbanismo disperso. Pero no sólo eso, el modelo de las cuatro alturas «aparece» (y ya es casualidad…) en un momento en que el negocio inmobiliario comenzaba a dar señales de agotamiento. Se trata de una limitación que obliga a ajustar todos los planes pendientes de aprobación, con lo que se ralentiza su incorporación al proceso urbano, en clara línea de tendencia con la nueva contracción del ciclo inmobiliario. Por último, no es tampoco irrelevante la aparente presentación de las medidas como un urbanismo «moderado» que no busca el «lucro», tratando de lavar la dañada imagen del urbanismo madrileño, mientras una nueva ley de suelo, más liberal aún que la anterior, no pudo ser llevada a cabo por la aprobación de la ley del suelo estatal en 2007: ¡lástima!

De todas formas, el gobierno autonómico no ha estado solo en su intento de echar una mano al sector de la construcción en estos tiempos difíciles: también el Estado ha puesto su granito de arena. Además de promover una nueva ley hipotecaria que fomenta el endeudamiento para la compra de segundas residencias, el gobierno ha optado por favorecer la vivienda de protección oficial como típico recurso anticícilico ante la caída generalizada del mercado inmobiliario y lo ha hecho estableciendo ayudas directas a los promotores que quisieran recalificar su stock de viviendas como VPO en régimen de alquiler. Además ha flexibilizado los criterios para optar a esta calificación (como los precios máximos) con el propósito de dar salida al enorme excedente acumulado de nuevas construcciones. Pero que nadie piense que se acusa al gobierno de no perseguir un fin social justificado: tal y como se señala en la exposición de motivos de la nueva ley hipotecaria, «la vivienda supone la mayor parte del patrimonio de las familias y por tanto debe ser protegido»; donde «protegido» quiere decir que su valor debe conservarse aun a costa de que los que no tienen casa tengan que renunciar a ello o pagar hipotecas de por vida con salarios miserables. Tal es la virtud de la financiarización y del «exceso» patrimonial de las familias.

La crisis del urbanismo metropolitano

De cómo los «nuevos barrios» nacieron muertos y de cómo municipios y hogares descubrieron de pronto que el endeudamiento generalizado y creciente tenía un límite…

¿Qué resultados ha dejado esta década larga de desarrollo ininterrumpido? Acostumbrados a los bosques de grúas, a la rápida construcción de nuevos barrios, a los flamantes corredores de autopistas que atraviesan la comunidad, el paisaje de Madrid parecía haberse adaptado a la perfección a ese universo social de pequeños propietarios, cuya más acabada expresión sería el green y el chalé unifamiliar. Ejemplo paradigmático de este nuevo modelo urbano es el de los nuevos barrios de Madrid, los PAUs, conjunto de ambiciosas operaciones en la periferia del municipio que han agotado el suelo vacante del mismo con la construcción de 200.000 nuevas viviendas (algunas aún en fase de proyecto): alojamiento potencial para más de 500.000 personas.

No obstante, en esta perfecta huida de la ciudad y de lo urbano, del mestizaje y la imprevisibilidad que implica vivir en una aglomeración de sujetos distintos y heterogéneos, hay sin embargo una pérdida de la que nadie habla. Poco se dice, en efecto, del número de horas de coche que una vida así implica; de la soledad y el aislamiento que se producen en estos lugares. Pocos estudios existen todavía del tipo antropológico que se constituye en esta perfecta sociedad de propietarios, la debilidad, el raquitismo y la pobreza de una ecología social que se limita al trabajo, al ocio dirigido y a la vida privada en el interior de una vivienda tan rígidamente separada de la ciudad.

En cualquier caso, la crisis no se ha limitado simplemente a las relaciones sociales que los nuevos espacios urbanos pudieran generar. Antes bien, la crisis está adquiriendo los perfiles nítidos de un dinero que se ha gastado y que en tiempos de contracción económica, será mucho más difícil de recuperar. Si durante estos años, los ayuntamientos y la comunidad podían invertir en infraestructuras, «regalar» dinero a espuertas a constructoras y promotoras, y confiar aún así en que el crecimiento proporcionaría nuevas entradas fiscales, la coyuntura actual es bien otra. Sin movimientos de compra-venta de suelo y sin obras, los municipios hace ya tiempo que han dejado de ingresar. Y como a las familias que creyeron invertir al comprar una vivienda por encima de sus posibilidades, lo único que queda ahora es la deuda. Así el valor de los intereses de una ciudad de buen tamaño como Alcorcón alcanza el 45 % de su presupuesto, mientras que en un municipio como El Álamo supone el 86 %.

Pero, en un contexto de crisis, ¿qué otra cosa pueden hacer estos municipios más que intentar trasladar una parte de sus problemas a los ciudadanos? Ya sea a través de la subida de impuestos o de una nueva ronda de destrucción del patrimonio público (suelo, empresas y servicios) la víctima será, una vez más, el interés general. Pero que nadie se apure, todo apunta a que lejos de cuestionar la ausencia de herramientas para la gestión democrática del territorio que evidencian las numerosas barbaridades urbanísticas cometidas, los desmanes van a ser premiados con más financiación en forma de transferencias estatales bajo la figura del Fondo de Inversión Local. ¿La trampa? Esta medida no está pensada para pagar las deudas que acumulan muchos ayuntamientos, aliviando la situación de proveedores y demás víctimas del impago público, sino para emprender nuevas obras que se hayan podido suspender por la crisis. ¡Viva la insistencia! la cuestión clave es de nuevo mantener el ciclo. Desde luego, de todos los municipios altamente endeudados, es Madrid el que merece, debido a su importancia, más atención. Gracias a las grandes obras realizadas en los últimos años y especialmente a la nueva red de túneles de la remodelación de la M-30, la deuda de Madrid era a principios de 2009 de 5.936 millones de euros, es decir, casi 2.000 euros por habitante, un 44 % más que hace sólo cuatro años. Es significativo que las entidades bancarias ingresen cada día 750.000 euros en concepto de intereses sobre la deuda madrileña.

Parquímetros, impuestos sobre la recogida de basuras y sobre todo «mucha, mucha austeridad» parecen constituir el programa de salida del agujero. Pero obviamente, la austeridad sólo debe dejarse notar en inversiones poco rentables, como los servicios sociales, los equipamientos de barrio o los presupuestos de las bibliotecas. De hecho, las privatizaciones en Madrid capital han sido tan importantes en estos años que igual ya no queda mucho por vender. Desde la privatización de los servicios funerarios (precursora allá por el año 1992 y que causó, según la sentencia judicial emitida dieciséis años más tarde, un «daño a los intereses públicos» de casi ocho millones de euros), se han privatizado total o parcialmente la mayor parte de los servicios públicos dependientes de las Juntas de Distrito (polideportivos, centros culturales, casas de baños, bibliotecas, etc.), se han «vendido» 15 equipamientos (fundamentalmente deportivos), y alrededor de 359.175 m2 de suelo (sólo entre 2000 y 2007). Aparte se han «remodelado» varios mercados municipales (con la introducción de supermercados, usos «complementarios» privados e incluso, en algunos casos, viviendas), convertidos en ocasiones en mercados de altstanding (como el de San Miguel) y se han cedido 50 parcelas públicas para colegios concertados.

La ciudad sostenible

Donde se cuenta cómo se envenena el aire y se despilfarran los recursos naturales de todos para el beneficio de unos pocos

Al tiempo que Madrid se convertía en un monstruo, una suerte de octupus urbano con muchos más de ocho brazos, la proliferación del discurso de la sostenibilidad encontraba eco institucional, incluso cuando se trataban de los mayores desmanes. Pero lo cierto es que Madrid «marca verde» no ha engañado, ni siquiera a los más dispuestos. Durante la década gloriosa de crecimiento ininterrumpido los atentados ecológicos se han sumado sin pausa.

En términos estrictamente territoriales, el desarrollo urbano y la construcción de infraestructuras han ido fragmentando cada vez más la geografía natural hasta reducirla a un conjunto de islas que conservan la etiqueta de «naturaleza» más en calidad de parques urbanos que de espacios naturales. Ejemplos, demasiados. Proyectos absolutamente ilegales (con sentencias judiciales en contra) que acaban saliendo adelante, como el desdoblamiento de la M-501, conocida como la Carretera de los Pantanos y que ha abierto definitivamente la Sierra Oeste a la urbanización, con crecimientos previstos de hasta el 1.000 % en algunos municipios. O la futura radial de la A-6, la M-62, todavía en fase previa, pero que necesariamente partirá en dos algunos de los parques naturales del pie de monte serrano. O las autovías que van componiendo, en el extremo del área metropolitana, una suerte de M-60 encubierta. O las obras del AVE a Valladolid. O el enterramiento bajo el Monte del Pardo de la M-50. O las 100.000 viviendas previstas en la Sierra…

Y por supuesto, en tiempos de crisis el ritmo de construcción no debe ser interrumpido; antes al contrario, es ahora cuando los «prejuicios ecologistas» deben ser eliminados en aras de un «bien mayor»: estimular de nuevo el crecimiento. En palabras de la presidenta, y siguiendo las teorías de un ilustre invitado de la FAES: «La población es más importante que el planeta». Por ello, los estudios de impacto ambiental y las reservas relativas a la contaminación tendrán que pasar a un lugar aún más secundario. En efecto, ya se está preparando el terreno para una nueva ola de desarrollo inmobiliario que pueda compensar la pérdida de negocio que acarrea la crisis. De ahí que, mientras se resienten los presupuestos de educación, sanidad y servicios públicos, para 2009 esté previsto un nuevo crecimiento de la inversión en infraestructuras, especialmente en autopistas (un 16 % más que en 2008) y en el AVE (un 21,5 % más que en 2008).

De otro lado, la actitud de desprecio institucional hacia la protección del medio ambiente y su afán por convertir los valores naturales en un activo más para los negocios se han manifestado de la forma más aguda en la política de desprotección del principal pulmón de la metrópolis: la Sierra de Guadarrama, garantía de la calidad de su aire y sus aguas. La conquista, largamente esperada, de su declaración como parque nacional ha sido, de hecho, una victoria envenenada. Los sucesivos planes de ordenación de recursos de estos dos últimos años, lejos de proteger la Sierra parecen querer convertirla en un gran parque metropolitano, un decorado con vistas a las urbanizaciones de unifamiliares que se desperdigan por sus faldas. Para comprobarlo, basta mencionar algunos elementos del último de los planes aprobados, como la reducción de la superficie protegida (especialmente la de máxima protección), la introducción de un urbanismo «regulado» en zonas hasta ahora protegidas por otras leyes o la autorización de actividades difícilmente compatibles con una política seria de conservación (pesca, caza, tala). Todo ello acompañado de una estrategia de marketing que vende la Sierra como «atracción verde» para aquellas familias con posibles que quieran instalarse en el «campo».

La misma actitud de desprecio por la conservación del poco patrimonio natural que sobrevive en un espacio sobresaturado de infraestructuras se ha dejado notar también en las políticas de privatización y externalización de los dispositivos de prevención y conservación. Es el caso del cuerpo de bomberos forestales, los retenes de verano o la previsible privatización del Plan de Protección Civil de Emergencia por Incendios Forestales en la Comunidad de Madrid (INFOMA), amén de la reducción de competencias de los guardias forestales.

Pero ¿acaso es este modelo infinitamente reproducible? ¿Cómo puede mantenerse una ciudad que aspira a una incesante reproducción ampliada? Hay ya daños y costes tan evidentes que no se pueden negar. Por considerar un tema especialmente preocupante, Madrid es una de las ciudades de la Unión Europea con mayor índice de contaminación atmosférica, derivada tanto de la fuerte intensidad de su tráfico como de las calefacciones. Como es sabido, todos los veranos y todos los inviernos saltan los niveles de las estaciones de medición alertando de la superación de los umbrales aceptables para la salud. Invariablemente el protocolo del Ayuntamiento consiste en callar primero, luego negar y más tarde «recomendar no hacer deporte al aire libre», aunque la UE y la OMS exijan en estos casos la inmediata interrupción del tráfico. Ozono, nitratos de azufre, óxidos de nitrato y micropartículas de ceniza son, todos ellos, potentes agentes cancerígenos, causantes de centenares de miles de cuadros alérgicos, de extraños asmas infantiles y, de forma cada vez más reconocida, de centenares de muertes prematuras.

De otro lado, en lo que al abastecimiento de agua se refiere, el límite parece haberse sobrepasado ya con creces. El llamado déficit hídrico es noticia cada verano. Y cada verano se barajan las más peregrinas «soluciones»: explotar los acuíferos e inyectarles agua en épocas de abundancia, bombardear las nubes con yoduro de plata para que «llueva a gusto», construir nuevos embalses tanto en Madrid como en la vecina Guadalajara… Obviamente nadie habla de los 33 campos de golf de la Comunidad que consumen tanta agua como medio millón de habitantes o de los nuevos desarrollos urbanísticos dispersos en los que sólo el mantenimiento de la presión de la red consume tanta agua como el municipio de Madrid. Esto no debe ser tocado. Es mejor pensar en la privatización del Canal de Isabel II, aunque esta empresa pública sea completamente rentable, y en abordar la extensión del sistema de abastecimiento para dar cobertura a la demanda generada por los nuevos municipios y sus respectivos desarrollos, que sólo en 2009 supondrán una inversión de 135 millones de euros.

Del mismo modo, poco se piensa sobre la situación energética de la Comunidad. En un territorio caracterizado por una enorme dependencia exterior (que ronda casi el 100 %) y por un consumo en continuo crecimiento (un 91 % en los últimos trece años, del que casi el 70 % se deriva del petróleo) y mientras que algo más de la mitad del consumo energético (el 52 %) se debe al sector del transporte, la política territorial sigue girando en torno a la construcción de nuevas infraestructuras viarias y favoreciendo la urbanización dispersa, que generará una mayor necesidad de desplazamientos. Eso sí, se sigue promoviendo el discurso de lo sostenible haciéndonos a todos responsables del «despilfarro y el derroche», fomentando la ética ciudadana con consejos de ahorro energético, al tiempo que en el sureste de la Comunidad, donde ya están las graveras, las grandes depuradoras y la incineradora, se planifican hasta siete centrales térmicas para hacer frente a la creciente demanda energética. De hecho, en todo este capítulo se debería reconocer que al lado de todas las geografías de la desigualdad que se han descrito en este texto, hay otra más, la geografía ecológica. Una geografía en la que el Norte y el Oeste, las grandes concentraciones suburbanas, disfrutan todavía de un paisaje verde y un aire aparentemente sano (si bien ambos cada vez más degradados). Y una geografía en la que el Sur y el Este tendrán que conformarse con los paisajes industriales, tan familiares en su historia, así como con las nuevas infraestructuras de desecho del metabolismo urbano.

Siguiente capítulo: V. La crisis que viene

I. Madrid, ciudad global II. La nueva intelligentsia política III. Servicios ¿públicos?, más bien nichos de mercado IV. El territorio metropolitano: auge y caída del ciclo inmobiliario V. La crisis que viene

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